고정금리 vs 변동금리 차이, 금리 인상기에는 무엇이 나을까?
고정금리 vs 변동금리, 기준금리가 변동됐을 때, 우리가 취해야 할 자세
일반적으로 금리를 낮출 때는 ‘경기가 안 좋기 때문’입니다. 대표적으로 2001년 9·11 테러 이후 미국 중심부에서부터 디플레이션* (물가하락, 이로 인한 경기침체에 접어들 수 있다)에 대응하기 위해 미국 정부는 저금리 조치를 단행하는데요. 금리 인하, 물가 하락 등 수요에 직접적인 영향을 주는 금융 2001년부터 2003년까지 기준금리는 6.5%에서 1%까지 내렸으니 말이에요. 이에 따라 주택융자금리도 엄청 낮아졌어요. 당연히 집을 구매하려는 수요가 몰렸겠죠? 수요가 높아지자, 주택 가격이 높아지는 주택 버블로 이어졌어요. 일련의 사건들은 모두 2007년 전 세계를 강타한 서브프라임 모기지 사태로 이어지게 됩니다.
잠깐, 서브프라임 모기지 사태가 뭐예요?
서브프라임 모기지(subprime mortgage) 사태는 미국의 TOP 10에 드는 초대형 모기지 대부업체가 파산하면서 시작됐습니다.세계 경제를 쥐락펴락하는 미국 발 금융위기인 만큼, 전세계에 큰 영향을 미쳤는데요.
서브프라임 모기지는 한국말로 비우량 주택담보대출이라고 해요. 신용도가 낮은 고객을 대상으로 하는 서브프라임 모기지는 다시 말해, 신용도가 낮은 고객이 주택을 담보로 받는 대출을 의미해요. 이때 미국 4위 투자은행이었던 리먼브라더스가 간판을 내리게 돼죠. 리먼은 당시 모기지에 투자를 단행했었는데, 모기지를 취급하던 대부업체들이 파산하면서 영향을 받게된 거죠.
이렇게 세계 경제가 타격을 입은 채로 꾸준히 금리가 내려가고 있었어요. 그 와중에 세계적인 경제 침체에 또 한 번의 영향을 주는 코로나19 바이러스가 발생했고요. 각국 정부에서는 바이러스 확산을 막기 위한 거리두기 정책이 이어졌고요, 이러다 보니 수요억제까지 동시에 일어나게 됐죠. 오프라인 매장에서 식사를 하거나, 물건을 구매하는 행위가 거의 대부분 온라인으로 옮겨가면서 자영업자분들이 많이 폐업을 하기도 했죠. 이렇듯 경기가 악화일로에 빠지자 유례없는 제로금리 시대에 접어들게 된 것입니다.
실제 우리나라도 기준금리를 확 내렸습니다. 코로나19 바이러스가 등장하기 전 2019년 10월 기준 1.25%였는데, 코로나 발생 이후 2020년 3월에 0.75%로 0.5%p를 낮춘 거예요. 여기서 코로나 확산세가 꺼지지 않자, 2개월 뒤인 5월에 0.5%대 금리로 더 낮춰요. 완전 초저금리 시대를 맞이한 것이죠. 이 상태로 장장 1년을 넘게 유지합니다. 이럴 땐 뭐다? 주택 마련 수요가 엄청나게 높아지게 된다는 루트로 이어집니다.
‘영.끌.’ 너의 이름은,
코로나19를 겪으며, 사람들은 ‘안정감‘에 대해 중요하게 생각하기 시작했어요. 이러한 심리는 당연히 경제, 부동산 전 영역에 미칠 수밖에 없죠. 대유행이 언제 끝날지 모른다는 불안감, 계속해서 악화되는 경제 상황 속에서 안정된 자산을 가지고 있어야 한다는 심리가 더해져 주택구입이나, 가상 화폐, 주식 등 자산 투자에 관심을 두기 시작했어요. 시중금리가 저렴하다보니 자금을 빌려서 투자하는 사람들도 늘어났고요.
앞서 말씀 드린 것처럼 국가적 위기를 겪을 때 저금리로 디플레이션을 예방한다고 했잖아요. 우리나라 역시 초저금리 상태를 유지하면서 안전자산을 찾는 부동산 수요가 부동산 가격 상승을 이끌어냈어요. 이와 함께 영혼을 끌어모은 대출로 집을 구매하는 영끌현상이 나타나게 됐고요.
이와중에 11월 25일, 한국은행이 기준금리를 1%로 높였습니다. 8월에 0.75%로 높인 것에 이어 3개월만에 추가 인상을 한 거죠. 언제까지 양적 완화를 할 수만은 없기 때문에 금리 인상 시그널에 대해 인정하는 견해가 많긴 해요. 이대로 완화만 이어가다가는 인플레이션이 올 수도 있거든요.
잠깐, 기준금리가 인상하면 내 이자는요? 전 어떡해야 하나요?
앞서 말했듯이 금리는 ‘돈의 가격(이자율)’이에요. 즉 기준금리가 올라간다는 뜻은 내가 빌린 대출금의 이자율이 높아진다는 뜻이죠. 게다가 주택담보대출, 전세대출, 신용대출의 경우, 고정금리가 아닌 변동금리 상품이 많기 때문에 대출 이자가 상승할 수 밖에 없어요. 이렇게 되면 영끌러(영끌해 집을 산 사람)들은 이자 부담이 늘어나게 되는겁니다. 특히나 이 경우, 전세대출 + 신용대출이거나 주택담보대출 + 신용대출의 형식으로 대출을 받는 경우가 대다수이기 때문에 영끌러와 같은 다중채무자들의 경우 더 부담이 심해지는 것이죠.
이주열 한은 총재는 심지어 내년 한 차례 더 금리를 올리겠다는 의도를 내비쳤는데요. 기자회견에서 “내년 1분기 기준금리 인상 가능성은 배제하지 않는다”고 밝혔거든요. 상황이 이렇다 보니, 이미 대출을 받은 분들의 금리가 ‘변동금리’라면 당연히 올라갑니다. 신규 대출을 받으실 분들 역시 지금보다 높아진 금리로 대출을 받아야 하는 상황이죠.
저금리 시대였기 때문에 한동안 변동금리의 인기가 높았어요. 그렇지만 이렇게 금리가 높아지는 시기에는 신중하게 선택해야 합니다. 짧은 기간을 빌려 쓸 계획이라면 당장 금리가 낮은 변동금리를 선택하는 게 나을 수도 있지만, 장기간 대출을 갖고 있을 계획이라면 당장 금리가 높더라도, 길게 내다보고 움직여야 해요. 변동금리 비중이 80%를 육박하고 있기 때문에, 이분들이 대출을 쉽게 갈아탈 수 있는 지도 체크해봐야겠죠?
핀다 Tip! 고정금리 vs 변동금리, 어떤 게 좋을까?
대출을 받을 때 우리는 둘 중 하나를 선택해야 하는데요, 바로 금리를 고정할 것인지, 변동할 것인지를 선택해야 하는 겁니다. 고정금리와 변동금리의 차이를 정확하게 알아야 해요. 대출을 받을 당시엔 고정금리가 변동금리보다 높을 수 있어요. 이유는 1) 장기 금리가 단기 금리보다 높은 게 일반적이고 2) 은행의 경우, 고정금리 상품에는 변동성에 대한 리스크를 반영하기 때문 이구요 3) 지금과 같은 금리 상승 시기에는 고정금리에 대한 수요가 늘어서 금리가 높을 수밖에 없죠.
11월 26일 한국은행이 기준금리를 1%로 올렸다고 했잖아요? 그래서 지금 신규 대출을 받으실 계획이 있는 분들, 기존에 변동금리로 대출을 받은 분들은 고민이 깊어요.
여기 ‘변동금리’ 대출 상품을 갖고 있는 A씨가 있어요. A씨는 앞으로도 꾸준히 대출 금리가 오를 수 있기 때문에 할 수 있다면 대출을 갈아타고 싶어요. 이럴 때는 기존에 받은 대출 상품의 중도상환수수료가 있는지, 있다면 얼마인지, 신규로 받을 대출 상품의 이자 총액과 견줬을 때 어떤지 등 다양한 측면에서 고민하고 난 뒤 대출 갈아타기 여부를 결정하시면 좋을 것 같아요.
여기엔 주택담보 신규 대출을 받아야 하는 B씨가 있습니다. 이번에 내집장만을 꼭 하려 했는데, 앞으로 꾸준히 집값과 금리가 오를 것 같아 서두르고 있어요. 이럴 경우엔 대출 금리를 고정으로 할까 변동으로 할까 고민이 있으실텐데요. 담보대출 같은 경우는 꽤 오랜 시간 동안 대출을 갖고 있어야 하기 때문에 위 그래프처럼 긴 시간이 지나면 고정금리가 유리할 수도 있어요. 다만, 현재 고정금리로 선택하기 망설여지기도 해요. 시중은행의 주택담보대출 최저금리가 연 4%를 넘어서면서 7년여만에 최고 수준이기도 했죠.
반면, 5년 이하의 단기 대출을 고민하는 C씨에게는 변동금리가 나을 수도 있습니다. 기간이 그리 길지 않기 때문에 그 사이 기준금리가 크게 변하는 일이 많지 않을 수도 있고요, 담보물이 없다면 중도상환수수료 여부를 잘 검토하여 대출을 갈아탈 수도 있으니까요.
2022년, 대출 관문이 더 좁아집니다. Feat. DSR(총부채원리금상환비율)
내년에는 대출을 받기 더욱 어려워질 거예요. 올해 가을부터 시작된 대출총량규제 정책으로 인해 시중은행은 물론, 저축은행 등 2금융권에서도 대출 승인이 되지 않았던 분들이 많았어요. 시간도 별로 없는데 발품 팔며 대출 가능 여부를 확인하기 어렵죠. 더 나아가 DSR 40% 규제까지 더해지니 갈수록 막막한 상황입니다.
DSR의 개념을 짧게 알려 드릴게요. DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 한국말로는 총부채 원리금 상환비율이라고 해요. (참 어렵습니다.) 풀어서 설명해 드리면, 현재 내가 가지고 있는 모든 부채(=빚)의 원리금(원금과 이자)을 상환하는 데 나가는 비용이 나의 1년 소득 대비 몇 퍼센트인지 계산하는 지표입니다.
A씨가 연소득이 4000만원인 경우, 1년에 대출과 원금을 갚느라 2000만원을 쓰게 되면, 이 분의 DSR은 50%가 되는 거죠. 즉, A씨는 DSR 40% 규제를 넘기게 된 거예요. 감당할 수 있을 정도의 대출만 해주겠다는 정책인 거죠. 그렇지만, 앞서 언급한 것과 같이 천정부지인 부동산 가격 때문에 의식주의 가장 중요한 역할인 내집마련은 당분간 어려워질 전망이에요. 그동안 ‘어떻게든 빚 내서 집을 산다’ 했던 이들의 수요를 누르는 정책인 셈이죠. 수요가 끊기면 부동산 가격도 안정될 수 있을까요? 이에 대해서는 전문가들의 의견이 분분한데, 다음 이 시간에 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
일단, 금리 낮은 대출로 갈아타려면 어떻게 할까요?
우선 지금과 같은 대출규제 상황에서는 나의 한도가 얼마나 나올 지 확인해보는 게 중요합니다. 여러 금융사를 직접 찾아가서 서류 제출하기 어렵다면, 핀다로 대출 가심사를 받아보는 것도 좋겠죠. 본인 명의 휴대전화와 공동인증서만 있으면 복잡한 서류 제출 과정을 대신할 수 있어요. 어느 정도까지 한도가 나올 수 있는 지, 금리는 어느 수준까지 낮출 수 있는 지 확인해보세요!