DSR 총량규제, 2022년 1월부터 본격화됩니다. 여기저기서 DSR이 말썽이라고 하는데, 대체 이 영단어는 무엇일까요? DSR의 모든 것, 낱낱이 파헤쳐보겠습니다.
DSR, 일단 계산 한 번 해보자
DSR, 단어만 들어도 생소한데요. 올해부터 대출한도가 줄어든다고 하니, 우선 제가 지금 가지고 있는 대출과 연 소득 정보를 입력하여 계산을 해봐야겠습니다.
네, 우선 A씨라고 생각하고 소득 증빙이 가능한 연소득이 5천만원인 경우를 잡아보았습니다. 전세대출금은 1억3500만원이고요. 거치기간은 2년(24개월), 연이자는 2.5%입니다. 신용대출도 가지고 있습니다. 300만원, 연이자는 6%입니다. 이렇게 계산을 했을 때, A씨의 DSR은 8.31%입니다. 만약 A씨가 추가 대출을 받기 위해 은행을 간다면, 어느 정도 한도금액이 나올 수 있을까요? A씨의 전세대출은 왜 DSR에 잡히지 않았을까요?
이번엔 연소득 1억원인 B씨가 자신의 DSR을 확인해보고자 합니다. 이 분은 간단해요. 주택담보대출이 3억원이고, 30년 만기예요. 연이자율은 3.5%입니다. (편의상 만기 일시 상환으로 볼게요!)
자동차 리스도 있어요. 다만, 리스는 DSR 계산에 포함되지 않는 ‘총 대출’입니다. 따라서 제외하였어요. 이 분은 DSR이 40.5%로, 정부에서 제한하는 40% 선을 넘어서죠? 이럴 경우, B씨는 은행에서 추가 대출을 받을 수 있을까요? 물론, 해당 사례들은 간단하게 연소득과 대출내역만 가지고 정리한 것이니, 보유하고 있는 부동산이 투기과열지구나 조정대상지역인 경우 등 자세한 가이드라인에 맞춰 진행하지는 못했어요. 우선은 기본적인 소득과 대출 정보를 바탕으로 예시를 들어드린 것이니, 복잡한 규제 지역에 부동산을 가지고 있는 경우에는 꼭 스스로 계산해보시기를 바랍니다!
A씨와 B씨의 짤막한 사례를 토대로 DSR 계산을 해보았는데요. 이러한 계산은 어떻게 시작된 건지, 왜 도입이 된 건지, 이제 자세히 알아보도록 하겠습니다.
DSR은 누구일까?
DSR은 Debt Service Ratio의 약어로, 한글로 풀어 쓰면 ‘총부채원리금상환비율‘이라는 개념입니다. 허허… 한글 맞나 싶죠? 참 어려워요. 다시 풀어 써보겠습니다. DSR은 금융사에서 대출심사를 할 때, 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출과 할부금 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합산한 뒤 개인의 연 소득으로 나눠 대출한도를 정하게끔 마련된 기준 지표입니다.
DSR제도는 본인의 소득 대비 과도한 대출을 받는 것을 방지하기 위하여, 2018년 10월 시중은행 등 은행권을 중심으로 도입하고 2019년 6월부터는 저축은행 등 2금융권에도 적용됐어요.
더 깊숙이 들어가볼까요? 만약 A라는 사람이 1년 동안 버는 소득이 5000만원이고, 신용대출 및 할부금, 주택담보대출 전체의 연간 원리금 상환 금액이 3000만원이라면, 이 분은 1년 동안 소득의 60%를 빚 갚는 데 쓰는 거겠죠? 이 경우 A씨의 DSR은 60%입니다.
DSR은 대출받는 사람이 모든 금융회사에 보유한 대출원금과 이자상환액이 소득 대비 얼마나 부담이 되는지를 나타내는 수치예요. 이 수치가 낮을수록 상환 능력이 높다고 볼 수 있는데요. (결국 소득이 높거나 빚이 적어야 한다는 말씀!) 이번 정부의 DSR 규제 강화는 대출할 때 상환능력을 더 깐깐하게 보겠다는 취지입니다.
‘총부채’와 ‘1년치 소득’에는 어떤 게 포함될까?
‘총부채’
총부채원리금상환비율에서 ‘총부채’에는 온갖 종류의 대출이 다 포함됩니다. 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 포함하는 거죠. 이것도 대출인가 싶던 마이너스통장도 포함되고요, 실제 사용 금액이 아닌 한도금액을 기준으로 집계합니다. (5000만원짜리 마이너스 통장이 있고, 이 중 100만원만 썼어도 5000만원으로 집계돼요.) 심지어는 자동차를 할부로 구매했다면 자동차 할부금도 들어갑니다.
단, DSR 계산에 포함되지 않는 대출도 있어요. 아래 13가지 예외 사항을 두고 있죠.
①분양주택에 대한 중도금대출 ②재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 ③분양오피스텔에 대한 중도금대출 ④서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생·청년 햇살론 등) ⑤300만원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함) ⑥전세자금대출(전세보증금담보대출 제외) ⑦주택연금(역모기지론) ⑧정부 등과 협약을 체결해 취급하는 대출 ⑨자연재해 지원 등 정부 정책에 따라 긴급 취급하는 대출 ⑩보험계약대출 ⑪상용차 금융 ⑫예적금담보대출 ⑬할부·리스 및 현금서비스 등
‘연소득’
소득은 근로소득 원천징수 영수증, 소득금액 증명원, 사업소득 원천징수 영수증, 연금증서 등으로 증빙하면 되지만 주부, 학생, 프리랜서, 은퇴자 등은 국민연금공단, 건강보험공단 등 공공기관 발급 자료나 이자, 배당금, 임대료, 카드 사용액 등의 자료로 소득을 산정받을 수 있어요. 소득이 높을수록 받을 수 있는 대출 원금도 높아지는 법! 연 소득이 책정돼 있는 직장인 분들도 요즘 아르바이트나 프리랜서 등 활동을 통해 투잡을 뛰는 분들 많으시죠? 모두 다 소득 산정 자료를 제출하여 소득으로 인정받을 수 있도록 준비하세요.
2022년 DSR규제는 어떻게 달라지는데?
앞서 설명했듯이 국내에는 DSR규제가 2018년에 처음 도입됐어요. 시중은행을 시장으로 2금융권에도 ‘상환할 수 있는 능력’이 있는 지 검토하기 위해 순차 도입했고요. 그러나 여전한 집값 상승과 ‘이번 생엔 월급만으론 힘들겠어’라는 직장인 회의론과 함께 투자 열풍이 밀레니얼세대(80년생~2000년 초 출생)를 중심으로 움트기 시작했죠. 이렇듯 꾸준한 가계대출 증가세에 이제 정부는 아주 큰 칼을 꺼내 들었습니다.
*우선 차주별 DSR 규제에 대해 설명할게요.
차주 개인에 따라 지난 10월 26일 정부는 당장 내년부터 개인의 전체 대출금액이 2억원을 초과하는 경우에 DSR 40% 규제를 적용하기로 했어요. 40%는 시중은행에서 대출을 받을 경우에 해당하고요, 저축은행, 카드, 캐피탈사 등 2금융권의 DSR 기준도 60%에서 50%로 낮아졌습니다.
*단계별 대출 규제 정책에 대해 설명할게요.
지난 7월부터 시행된 차주별 DSR 규제는 1단계 정책이었어요. 부동산 영끌 현상을 방지하기 위해 전체 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 6억원이 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 때 DSR 규제를 적용했습니다. 해당 규제지역은 서울 내 10채 중 8채, 경기도 10채 중 4채에 해당하니… 사실상 서울의 거의 모든 지역의 아파트가 규제를 받는다고 보면 됩니다.
2단계 정책은 2022년 1월부터 시행됩니다. 앞서 1단계에서 설명해드린 규제 내용에는 없던 <총 대출액이 2억원을 초과하는 경우>가 포함된 거죠. 즉, 내년 1월부터는 기존 대출 포함 전체 대출금액이 2억원을 초과하면 DSR 40%(시중은행), 50%(2금융권)을 적용하겠다는 겁니다. 이는 전체 대출자의 13.2%, 전체 대출금액의 51.8%에 해당하는 인원들이에요.
더 나아가서 2022년 7월부터는 3단계 정책으로 돌입해요. 총 대출액 1억원이 초과될 경우에 일괄 DSR 규제를 적용합니다. 전체 대출자 10명 중 3명에 해당하는 인원이고요, 전체 대출금액의 77.2%를 차지한다고 하니… 거의 모든 이들이 영향을 받는다고 할 수 있습니다.
처음으로 돌아가서, A씨와 B씨. 추가 대출 어떻게 받을 수 있을까요?
단순히 계산해보면, A씨의 DSR은 8.31%이기 때문에, 추가 대출을 충분히 받을 수 있습니다. 다만, 총 대출이 2억원 이상일 경우 또는 규제지역의 6억원 이상 아파트를 가지고 있을 경우 또는 신용대출이 1억원을 넘길 경우엔 시중은행에서 연소득의 40%, 2금융권에서 50% 수준으로 대출 한도 제한이 됩니다.
B씨의 경우엔 이미 40.5%의 DSR규제를 받고 있고, 심지어 1월 1일부터 시행하는 2단계 규제의 <총 대출 2억원>의 경우에 해당하기 때문에 시중은행에서는 대출이 어려워요. 다만 2금융권에서는 소득의 50%까지 되기 때문에, 남은 9.5%p의 대출이 가능해지겠죠? 연이자율을 6%라고 계산했을 때, 이 분이 1년에 빌릴 수 있는 원금은 900만원 정도 되어요.
달라지는 대출 제도, DSR
벌써 2022년 새해입니다. 올해부터 바로 시행되는 DSR규제에 너무 당황하지 마시고, 계산 공식을 이해하고 계산을 한 번 해보시는 걸 추천해 드립니다. 이미 대출이 너무 많아서 DSR이 40%를 초과해도 걱정하지 마세요. 금융위원회에서 이전에 가지고 있는 대출에도 영향을 주느냐는 질문에 ‘아니다’라고 선을 그었기 때문에 기존 대출을 빠르게 갚아야 하는 문제는 없습니다.
다만, 추가적인 자금 조달 계획이 있으셨다면 다소 무리가 있을 수 있어요. 우선 있는 대출을 잘 갚아나는 것을 목표로 하시고, 추가적으로 가능한 소액 대출이 있는 지, 내가 빌리려 하는 돈의 목적이 무엇인지를 명확히 하신 다음, DSR규제에 ‘예외’에 해당하는 지 확인해보세요!
월 단위로 갚아야 할 대출 상환 계획이 있다면 핀다로 받은 대출 내역을 한 눈에 확인하고 다가오는 이자 납기일 등을 연체 없이 확인하는 현명한 금융생활을 이어나가보시는 것도 추천합니다.
