신용점수가 높은데 대출이 거절되는 이유, 먼저 DSR(총 부채 원리금 상환 비율)을 따져 봐야 합니다.
개인이 일 년간 버는 돈에 따라 받을 수 있는 대출 한도를 정부가 규제하기 때문인데요, 소득에 비해 너무 과도한 대출을 받지 않게, 갚을 수 있는 만큼 빌리고 나눠서 잘 갚을 수 있도록 소득 대비 대출 가능한 최대 금액을 제한하는 거죠.
소득 대비 대출 한도를 확인하려면 우선 DSR(총 부채 원리금 상환 비율)을 이해해야 합니다. DSR은 쉽게 말하면, 1년을 기준으로 벌어들인 소득에 비해, 갚아야 할 대출의 원리금(원금과 이자를 합친 금액)이 얼마나 되는지를 비율로 따지는 것을 뜻합니다.
정부는 2022년 7월부터 총 대출 금액이 1억 원을 넘으면 DSR 40%를 적용(2금융권은 50%를 적용) 하고 있습니다. 연 소득의 40% 이상을 대출 갚는 데 쓰지 말라는 건데요, 만약 연 소득이 5,000만 원인 경우라면 연간 원금과 이자를 합쳐 갚아야 하는 금액이 연 2,000만 원을 넘어선 안 됩니다. *단, 대출 금액이 1억 원 미만인 경우 DSR 규제를 받지 않아요.
부채로 잡히는 대출에는 주택 담보대출은 물론 신용대출, 카드론, 학자금 대출 등 모든 대출이 포함되고 마이너스 통장, 자동차 구매 할부금도 포함됩니다. DSR 계산에서 부채로 잡지 않는 대출도 있는데요, 중도금 대출이나 햇살론, 사잇돌 대출 같은 서민금융상품, 전세자금 대출, 300만 원 이하 소액 신용대출은 계산에서 빠집니다.
DSR 낮춰서 대출 더 받는 방법!
그럼 대출을 더 받기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 많이 벌면 되는데, 소득이 갑자기 늘긴 쉽지 않죠. 그럼 한 해 동안 갚아야 하는 원금과 이자의 액수가 적어지면 어떨까요?
①신용대출 기한 연장
통상 신용대출은 1년 만기 상환 방식이 대부분이고, 분할 상환 상품은 길어봐야 5년이었는데요. 2022년부터 10년짜리 신용대출 상품이 등장했습니다. 신용대출을 10년에 나눠 갚아나가면 역시 매년 갚아야 하는 원금과 이자의 연간 총액이 줄어들게 되겠죠?
②주택 담보 대출 기한 연장
주택 담보대출은 돈을 갚는 기한을 최장 40년까지 설정할 수 있습니다. 집을 사기 위해 5억 원을 연 4%의 이자로 빌린다고 가정해 봅시다. 원리금 균등 상환으로 10년 만에 다 갚아야 한다면 연간 대략 6,000만 원의 원금과 이자를 내야 합니다. 그런데 40년 동안 갚는다면 1년에 갚아야 하는 원금과 이자는 대략 2,400만 원으로 줄어듭니다.
신용대출 기한 연장과 주택 담보 대출 기한 연장 방식 모두 매년 갚아야 하는 비용이 줄어들면서, DSR에 여유가 생기기 때문에 추가로 받을 수 있는 대출 한도도 높아지게 됩니다. 물론, 기존 대출을 연장한 기간만큼 총 이자액 부담이 늘어나니까 뭐가 유리한지는 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
③ 마이너스통장 해지
마이너스 통장은 한도만큼 대출로 잡힙니다. 만약 5천만 원 한도의 마이너스 통장에서 100만 원만 꺼내 썼다고 해도 총 5,000만 원을 대출받은 걸로 집계됩니다. 일단 만들어두고 사용하지 않고 있는 마이너스 통장이 있다면 한도를 줄이거나 해지하는 편이 좋습니다.
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규제가 바뀔 때마다 기준도 달라지는데 그 기준들을 매번 이해하기가 쉬운 일이 아닙니다. 머리가 복잡해질 땐, 핀다의 ‘DSR 계산기’를 활용해 보세요. 연 소득을 입력하고, 지금 이용하고 있는 대출상품 정보를 입력하면 짜자 잔~ 1초 만에 계산이 끝납니다. 마이데이터를 연동해 두면 직접 입력하지 않아도 나의 대출정보를 모두 취합해 분석해 주기도 합니다.
DSR 계산기를 잘 활용하면 내가 추가로 받을 수 있는 대출이 얼마인지도 비교적 정확하게 알려주기 때문에 향후 대출을 얼마나 받아서 자금 계획을 어떻게 수립할지를 정하는 데도 도움이 됩니다.
나의 DSR은 얼마인지, 대출은 얼마나 더 받을 수 있는지, 어떤 대출 조건들이 나에게 가장 합리적 일지 이해하고 있는 것만으로 현명한 자금 관리가 가능하니 주기적으로 체크해 보는 것을 추천합니다.