👩 깡통전세 감별기가 나왔다는데 그게 뭐야?
🧑 너희 집이 깡통전세인지 아닌지 보여주는 거야
👩 그건 어떻게 아는데?
🧑 전세가율을 보면 깡통전세인지 아닌지 알 수 있지
👩 전세가율이 뭔데?
🧑 ….
우리가 전셋집을 구하려면 보증금을 내야겠죠. 대부분의 사람들은 ‘내 집도 아닌데, 이런 큰 금액을…!’ 하며, 은행에서 대출을 받아 보증금을 지불하곤 합니다.
그렇다면 내가 낸 보증금은 집값에 비교해 어느정도 수준일까요? 여기서 ‘전세가율’이 나와요.
전세가율이란, 매매가 대비 전세가의 비율을 말해요. 즉 내가 낸 보증금이 7천 만 원인데, 이 집의 매매가가 1억이라면? 우리 집의 전세가율은 70%예요. 이 전세가율이 높을수록 집 가격에 비교해 내가 내는 전세가가 높은 것이죠.
그런데 만약, 이 비율이 100에 가까워지면 어떻게 될까요?😮
전세가율이 100에 가까워진다는 건 전세가가 매매가를 웃돌게 된다는 거겠죠. 이 경우 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세'로 전락할 가능성이 커져요. 그렇기 때문에 전세계약을 할 땐, 전세가율이 중요하죠.
전세가율은 임차인에게도 중요하지만, 갭(Gap)투자를 통해 집을 매매한 임대인(집주인)에게도 중요해요. 전세가율이 오를수록 갭투자를 통해 집을 매매하는 수요가 늘고, 전세가율이 내려갈수록 갭투자는 어려워지거든요.
📌 전세가율 관련 키워드로 확실하게 짚고 가세요!
✔️전세
집주인에게 보증금을 맡기고 집을 빌린 뒤, 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형이에요.
✔️보증금
전셋집을 구할 때, 미래에 발생할 수도 있는 채무관계에 대비해 집주인에게 담보 형식으로 맡기는 돈이에요. 전세에서는 이 보증금이 전세금이 돼요.
✔️갭투자
집의 매매가가 1억인데 전세가가 7천 만 원이라면, 매매가와 전세가 사이엔 3천 만 원의 갭(Gap)이 생겨요. 만약 전세 세입자를 두고 집을 산다면 매매가 1억 중 3천 만 원만 있으면 되는 거죠.
3천 만 원으로 전세가 있는 집을 매매한 뒤, 집값이 오르면 이 갭(Gap)은 더 커져 매매한 사람이 수익을 올리게 돼요. 이렇게 매매가와 전세가 사이의 갭(Gap)을 이용한 투자방식을 갭투자라고 해요.
✔️깡통전세
전세 보증금이 매매가를 웃돌아 집주인으로부터 내가 낸 보증금을 떼일 우려가 있는 주택을 말해요.
📌 전세가율, 어디서 확인해요?
보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세의 위험도를 알려주는 ‘깡통전세 감별기’가 나왔어요. 전세가율 100%를 초과한 집이 어디인지 쉽게 알 수 있어요.
📌 FINDA POINT 로 정리하세요!
✔️전세가율 100%가 넘는 깡통전세는 아닌지 확인 먼저!
앞서 소개해 드린 깡통전세 감별기로 내가 계약할 곳이 전세가율이 100%가 넘는 깡통전세는 아닌지 꼭 확인해 보세요.
✔️전세계약을 앞두고 있다면, 우리 집의 전세가율이 어느 정도인지 파악하자!
내가 계약할 집의 전세가율이 높은지 확인하려면 부동산을 직접 다니며 주변 집들의 전세 시세를 파악하고, 내가 계약할 집의 매매가도 확인하는 게 좋아요.
✔️전세집 구한다면 전세가율 70% 선에서 구하자!
전문가들은 집값 하락기에 전세가율 70% 선에서 집을 구할 것을 추천해요. 집 값이 뚝뚝 떨어지는 시기에 전세가율이 80% 넘어가는 집은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있거든요.
📰 뉴스로 보는 핀다위키 키워드
부동산 경기 침체로 서울 아파트 전셋값이 급락하고 있다는 소식이 계속 들려오고 있죠. 머지않아 전세가율 50%도 무너질 것이란 관측이 나온다고 해요. 아파트 전세가율이 떨어지는 것은 매매가격에 비해 전세가격 하락 폭이 컸기 때문이에요.
KB국민은행 조사 기준 지난해 서울 아파트 전셋값은 5.45% 떨어져 매매가 하락 폭(2.96%)보다 컸죠. 실제로 입주를 시작했거나 입주를 앞둔 서울 대단지 전세가격은 수억 원씩 급락하는 중이에요.
아까 전세가율이 100%에 가까워질수록 '깡통전세' 위험이 크다고 했죠? 전세가율이 다시 떨어지면서 깡통전세 위험은 낮아지고 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’는 당분간 쉽지 않을 전망이에요.
'바로미터(barometer)'는 일종의 척도, 기준을 의미하죠. 그만큼 전세가율은 많은 전문가들이 주택 가격을 예측하는 주요 기준으로 삼고 있어요. 통상 전세가율이 상승하면 주택 가격 회복을, 전세가율이 하락하면 주택 가격 하락의 신호로 보죠.
최근 서울 아파트 전세가격의 떨어지는 폭이 줄고 거래량이 조금씩 반등하면서 '집값 바닥론' 얘기도 나오고 있지만 섣부른 판단은 일러요. 주택 가격이 회복을 넘어 상승하려면 단기적인 거래량 증가뿐 아니라 꾸준한 수요 증가가 뒷받침돼야 하기 때문이죠. 최근 하락 폭이 컸던 아파트를 중심으로 거래량이 일부 증가하고 거래 가격도 상승할 수 있지만, 전셋값이 오르지 않는다면 ‘전세가율’ 상승을 기대하기는 어려워요.
전세가율이 떨어질수록 가장 우려되는 부분은 감당할 수 없는 '갭투자'에 나선 이들로 인해 역전세난이 발생할 가능성이 커진다는 점이에요. 서울의 올해 3월 전세가율은 간신히 50.9%를 기록했지만, 집값이 높고 최근 입주 물량이 증가하는 강남구의 경우 이미 41.6%로 서울에서 가장 낮은 수치를 기록했죠.
전문가들은 당분간 전세가율이 다시 오르기는 어려울 것으로 전망하고 있어요. 특히 서울의 경우 전셋값이 낮은 노후 단지들이 많고, 전세사기가 화두로 떠오르면서 월세나 반전세 등을 선택하는 이들이 늘었기 때문이죠. 게다가 전셋값이 더 떨어질 수 있다는 우려로 인해 당분간 갭투자 수요가 늘기도 쉽지 않을 듯해요.
