우리나라만 있는 특별한 부동산 금융 상품이 있습니다. 바로 ‘전세’ 상품인데요. 이번 아티클에서는 월세와 전세의 차이와 함께 깡통 전세 및 전세사기 예방법을 알아보려 합니다.
전세는 통 금액을 내면 과세나 월세 부담 없이 일정 기간 동안 거주할 수 있는 권리를 주는 제도입니다. 정말 잘 아시겠지만, 무엇이 특장점인지 간략하게 살펴볼까요?
🔎 싣는 순서
전세 vs 월세 vs 반전세
전월세보증금 돌려받기 체크포인트
전세
전세는 우리나라만 있는 독특한 주택 임차 계약 중 한 형태입니다. 세입자(전세권자)가 전세 보증금을 집주인(주택 소유자)에게 맡기고 전세 기간 동안 집주인의 집에 거주하는 계약입니다. 집을 쓰는 보증금을 낸 것이기 때문에 다 쓰고 나갈 때는 보증금을 돌려받아야겠죠?
이때 전세보증금은 냈던 만큼 100% 돌려받게 됩니다. 예를 들어, 전세금 3억원을 내고 2년 동안 거주하는 전세 계약을 체결했다면 2년 동안 지출하는 금액은 거주 비용(관리비, 수도세, 전기세 등) 외에 없어요. 2년 이후에는 3억원을 고스란히 돌려받을 수 있고, 주임법(주택임대차보호법)에 따라 전세금을 5% 상한에서 높이고 2년 더 거주할 수도 있죠. (feat. 계약갱신청구권)
월세
월세는 세입자가 집주인에게 일정 보증금을 내고, 월마다 주거지에 대한 사용료를 내는 주거 계약의 한 형태입니다. 월세를 받고자 하는 집주인은 대개 목돈보다는 소소한 월 소득을 노리는 경우가 많기 때문에 보증금의 크기가 작을 수도 있고 또는 아예 없을 수도 있습니다.
만약 보증금 500만원에 월세 50만원짜리 집을 2년 동안 계약했다면, 월마다 50만원을 지출하게 되고 2년 거주 후 나올 때에는 보증금 500만원만 돌려받게 되는 거죠. 50만원에 24개월을 곱하면 1200만원이 훅 빠져나가는 셈이라 월별 지출금액이 너무 아깝기 마련이죠.
반전세
매월 지출하는 월세가 아깝기만 하다면, 반전세도 많이 추천합니다. 목돈이 그리 많지는 않지만 그래도 위 예시의 경우처럼 약 1200만원의 목돈이 있다면 차라리 보증금을 1200만원에 하고, 월세를 절반으로 깎는 등 집주인과 합의를 볼 수 있는 것이죠. 집주인은 원래 제시했던 보증금보다 큰 목돈이 들어오니 좋고, 세입자는 월 지출금액을 아낄 수 있고 나중에 1200만원을 고스란히 돌려받을 수 있기 때문에 서로 윈윈인 셈이죠.
Tip 지금 내 상황에 전세가 맞을지 월세가 좋을지 고민이라면, 핀다 전세 vs 월세 계산기를 통해 정확하게 계산해보세요.
개념을 간단하게 짚었으니, 전세와 월세의 차이점을 한 번 살펴볼까요?
월세와 차이점은?
월세는 다달이 내야 하는 월 사용 금액이 있는 반면, 전세는 없습니다.
월세 보증금에 비해 전세 보증금은 금액이 꽤 큽니다. 연합뉴스에 따르면 지난해 12월과 올해 1월 사이 전국 아파트 월세 보증금은 1억2,224만원으로, 전세 보증금 평균(3억566만원)보다 저렴하긴 하죠.
월세는 사는 동안 집 수리 비용을 집주인이 전부 부담해요. 반면, 전세는 사는 동안 필요한 수리 (전등 갈기, 에어컨 수리 등)는 직접 해야 합니다. 보일러 교체, 창틀 수리 등 집의 기틀을 고치는 작업은 집주인에게 청구해도 됩니다.
둘의 공통점은?
전세는 월세가 0원인 제도라고 생각하심 편해요! 최대 4년까지 거주할 수 있습니다. 계약갱신 청구권 덕분!
전세보증금 보험처럼 월세보증금도 보험에 가입할 수 있어요.
Tip 보증을 해주는 기관에 따라 금액 등 조건이 다르니 꼭 확인해보세요.
‘보증금’ 돌려받을 수 있는 것 맞아?
“이직을 하게 되어 이사를 가야 해서 새로운 집을 다 알아뒀는데, 월세 보증금을 돌려주지 않아서 걱정이야. 이거 소송까지 가야하는 건가…”
“경기도에 큰맘먹고 6억원 짜리 아파트 전세 계약을 했는데, 시장이 안 좋은 탓인지 집값이 계속 떨어지고 있어. 이러다 보증금 못 돌려받는 거 아니야?”
월세든 전세든 ‘보증금’이 꾸준히 화두입니다. 집을 안전하게 잘 사용하고 집주인에게 돌려주면 보증금을 돌려받는 게 상식이죠. 그런데 집주인이 그 금액을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
보증금 돌려받기 체크포인트
1️⃣ 집주인의 집값이 떨어졌을 수 있어요. 확인해보세요.
이런 경우를 바로 ‘깡통주택’ 이라고 부릅니다. 주택을 빌리는 사람들이 맡겨둔 금액보다 원래 주택 가치가 커야만 맡겨둔 금액을 돌려줄 수 있을 텐데, 거주하는 동안 부동산 가치가 하락해서 보증금이 집값보다 올라버린 경우에 이 집을 빈 깡통이라고 칭하는 거죠. 깡통전세 개념이 궁금하다면? →핀다위키에서 확인하세요.
이런 경우에는 “지금 사정이 안 좋아서 나중에 돌려주겠다”거나, “새로운 임차인이 들어와서 보증금을 받으면 돌려주겠다”는 이런저런 핑계를 들을 수 있습니다. 집주인의 사정은 집주인의 사정이니, 월세 계약이 끝났으면 당연히 돌려줘야 하는 게 맞아요. 다만 A씨처럼 ‘이사’를 앞두고 있는 경우에는 조심해야 합니다.
Tip 주택임대차보호법에는 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 세입자가 계약 종료 후에 보증금을 돌려받지 못한 채로 이사를 가버리면, 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 없어집니다. 이럴 경우를 대비해 ‘임차권등기명령제도’를 마련했는데요. 계약기간이 끝났지만 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 보호하기 위해서 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부로 공시하는 제도입니다.
2️⃣ 주택임대차 계약 전에 미리 깡통주택인지 아닌지, 잠재적 깡통주택일지 확인해볼 수 있어요.
바로 MBC에서 만들어낸 [전국 깡통전세 감별기]입니다. 깡통전세 감별기에서는 전국의 모든 부동산 실거래가 데이터를 토대로 전세가율을 분석했는데요. 전세가율은 집 값보다 전세가격이 얼마나 높은지 점검해볼 수 있는 수치예요. 전세가율을 자세히 알고 싶다면? →핀다위키 콘텐츠 보러가기
Tip 전세가율이란? 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 즉 내가 낸 보증금이 7천만원인데 이 집의 매매가가 1억이라면? 우리집의 전세가율은 70%인 거죠. 전세가율이 높으면 높을수록 집 가격에 비교해 내가 내는 전세가격이 높다는 의미입니다. 심지어 100%를 넘어선다면 ‘깡통주택’인 확률이 높겠죠?
3️⃣ 돈도 있고, 집값도 안 떨어졌는데 그냥 안 돌려준다?
이런 경우는 흔치 않지만 있을 수도 있어요. 이럴 경우엔 법률상 권리를 행사하는 수밖에 없죠. 강제집행(부동산 강제경매나 채권압류) 판결을 받아내 보증금 전액과 지연이자, 지연손해금 및 소송비용 지급을 요청하여 받을 수 있다는 권리가 주어진다 해도 언제 줄지 모르는 집주인과의 소송에 지쳐가기 마련입니다. 집주인에 대항력을 가질 수 있는 방법, 전세권 설정에 관한 내용은 이 콘텐츠에서 확인해보세요!
Tip 이럴 경우엔 예방이 중요해요. 집주인이 임대사업자가 아니라면 전세보증금보증보험에 가입을 안 해뒀을 수 있습니다. 이럴 때는 세입자가 직접 나서서 보증보험에 가입해두는 게 마음이 편해요. HUG 전세보증금반환보증, HF 전세지킴보증, SGI서울보증 등 각 기관에서 보증보험을 취급하고 있으니 꼭 확인하시어 가입하고 머리 아픈 일을 예방하도록 해요.
작년 말에 엄청난 파장을 일으켰던 소위 ‘빌라왕’ 사건(기사)을 기억하시나요? 이들의 수법 또한 깡통전세 사기 수법이었는데요. 리베이트비용을 받은 중개사에 속아 넘어간 청년들의 안타까운 사건들이 많은 만큼, 계약을 하기에 앞서 미리미리 체크 포인트를 알고 가는 게 중요하겠죠?
특히 전세는 목돈이 들어가는 만큼, 은행 대출을 빌리게 경우가 많아요. 어떤 대출이 가장 적합할지 자세히 알려주는 핀다 1:1 맞춤형 전월세대출 가이드를 신청해보시는 것도 추천해 드려요.
