우리나라에만 있는 독특한 임대 문화, 전세. 한국인들은 매달 내고 나면 없어지는 월세보다는 계약기간이 끝났을 때 돌려받을 수 있는 전세를 더 선호하는데요. 하지만 깡통전세, 역전세로 인해 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 많아지며 전세보증금을 안전하게 지키기 위한 방안을 준비하는 분들도 꾸준히 늘어나고 있습니다. 세입자가 전세보증금을 안전하게 지키는 방법은 가장 간단한 확정일자를 받는 방법, 보험으로 대비하는 전세보증보험, 전세권 설정 이렇게 3가지가 있습니다. 오늘은 먼저 전세권 설정을 알아보도록 하겠습니다.
전세권이란
전세권은 해당 부동산에 대한 전세금을 내고 점유하고 있다고 공시하는 것으로, 등기된 임차인이 낸 전세금을 반환받을 권리가 있다고 등기사항전부증명서에 등기하는 것입니다. 이렇게 전세권을 설정해두면 우선변제권을 갖게 되고, 문제가 발생해 집이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때 소중한 나의 전세보증금을 보호받을 수 있는 것이죠.
전세권 설정에 필요한 서류
전세권 설정에 필요한 서류는 아래와 같습니다.
전세권 설정에 드는 비용
전세권 설정에 드는 비용은 대부분 임차인이 부담하게 되는데요. 그렇다면 전세권 설정에 드는 비용은 어떤 항목들이 있고, 대략적으로 얼마나 필요할까요? 전세권 설정을 위해서는 아래와 같은 항목들에 비용이 지출됩니다.
예를 들어 계산해 보겠습니다. 2억짜리 전세에 대한 전세권 설정을 하고 싶다면, 등록세로는 40만 원(2억의 0.2%), 지방교육세로는 8만 원(40만 원의 20%), 그리고 방문 신청 등록 수수료 1만 5천 원까지 49만 5천 원이 필요하고 법무사 수수료에 따라 총 69만 5천 원에서 79만 5천 원 정도의 금액이 필요합니다.
전세권 설정, 확정일자나 전세보증보험과는 어떤 차이가 있을까?
그렇다면 전세권 설정은 앞서 알아보았던 확정일자나 전세보증보험과는 어떤 차이가 있을까요? 전세금을 보호하는 3가지 방법의 차이점에 대해 간단하게 표로 정리해보았습니다.
먼저 확정일자는 특정 날짜에 해당 주택 임대차 계약서가 존재하고 있음을 증명하여 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권을 위해 신청합니다. 가까운 법원이나 주민센터를 방문하여 600원의 매우 저렴한 수수료만 내면 바로 확정일자 도장을 받을 수 있죠. 비용도 저렴하고 집주인의 동의도 필요 없으며 받기 위한 방법도 매우 간단해 가장 많은 분들이 선택하는 방법입니다. 하지만 확정일자의 함정은 효력 발생 시점에 있습니다. 도장을 받은 당일이 아니라 신고 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 자칫 우선순위에서 밀려나 온전한 보증금을 지키지 못할 수도 있습니다.
실제로 이사 당일 확정일자를 받았지만 같은 날에 집주인이 근저당을 받아 우선순위에 밀려 배당을 받지 못한 사례도 있었죠. 또한 확정일자가 제대로 된 효력을 갖추려면 전입신고와 실제 거주가 필수적입니다.
다음으로 전세보증보험은 말그대로 미래의 위험에 대비하는 보험입니다. 주택 구분과 보증사에 따라 보증료율이 달라지고, 보증금에 따라 정해진 보증료율 만큼을 보험료로 납부합니다. 이후 문제가 발생하여 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기면, 보증사가 먼저 보증금을 임차인에게 선지급하고, 이후 경매 절차 등을 걸쳐 임대인으로부터 보증금을 회수하는 방식으로 전세금을 반환해 줍니다. 이 역시 집주인의 동의가 필요 없고 가입만 해두면 안전하게 보증금을 지킬 수 있어 많은 분들이 선호하는 방법입니다.
하지만 근저당 등 집 상태에 따라 가입이 아예 불가능할 수도 있으며, 계약 기간 만료 최소 6개월 전까지만 가입이 가능하여 시기를 놓치면 가입할 수 없습니다.
전세권 설정, 왜 해야 할까?
비용 면에서도 확정일자와 비교하여 수십배 이상의 돈이 들고, 집주인의 동의도 필수로 필요하며, 절차도 번거로운 전세권 설정. 이런 전세권 설정은 왜 해야 할까요?
확정일자의 경우, 보증금을 돌려받지 못했을 때 보증금 반환 청구소송을 통해 승소를 했을 경우에만 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 전세권 설정은 소송 없이 경매 신청이 가능하며, 우선 배당이 가능하죠. 또 당일부터 효력이 발생하기 때문에 확정일자와 달리 효력 발생 시점으로 인한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
하지만 여전히 비싼 비용에 복잡한 절차, 그리고 보증보험에 비해 반환 과정도 간편하지 않기 때문에 큰 문제가 없다면 확정일자+전입신고 또는 전세보증보험을 선택하시는 것이 현명할 수 있는데요. 만약 이런 경우라면 반드시 전세권 설정을 하시길 바랍니다.
1) 전입신고를 하지 못하는 경우
일부 임대인 중에서는 전입신고를 하지 않을 것을 계약 조건으로 거는 경우가 있습니다. 전입신고는 반드시 해야 안전하지만 이렇게 전입신고를 하지 못하는 집을 계약했을 경우에는 전세권 설정으로 보증금을 보호하는 것이 좋습니다.
2) 회사 명의로 계약을 했을 경우
2014년부터는 법인 명의도 대항력을 인정받을 수 있도록 법이 개정되었으나 모든 법인이 아닌 중견기업, 대기업 명의로 계약을 하는 경우 대항력을 인정받을 수 없습니다. 따라서 기숙사, 복지 등으로 회사 명의로 계약을 하는 경우도 전세권 설정을 하시는 것이 좋습니다.
3) 권리관계가 복잡한 경우
상가, 경매에 나왔던 매물 등 권리관계가 복잡한 부동산을 계약할 때도 전세권 설정을 하시는 것이 좋습니다.
전세권 설정 전 생각 해봐야 할 사항들
1) 전세권 설정은 법무사를 통해 진행하는 것이 일반적이지만, 만만치 않은 법무사 수수료를 아끼고 싶다면 법원 등기소를 방문하여 직접 신청도 가능합니다.
2) 전세권 설정을 하면 우선변제권이 주어지지만 근저당 등의 선순위 권리가 있다면 선순위가 먼저 배당이 됩니다. 만약 선순위 권리가 있다면 전세권 설정으로도 보증금의 온전한 반환을 장담하기는 어렵습니다.
3) 대다수의 경우, 집주인은 새로운 세입자가 들어오면 받은 보증금으로 전세금을 반환하겠다고 이야기합니다. 그런데 전세권은 등기사항전부증명서에 등기가 되는 항목이라 새로운 세입자가 등기사항전부증명서를 확인했을 때 전세권 설정이 되어 있는 경우 계약을 꺼릴 수 있습니다. 때문에 전세금을 반환받기 위해 설정한 전세권이 새로운 세입자의 계약을 막을 수도 있는 것이죠.
4) 만약 보증금을 문제없이 반환받고 이사를 간다면 전세권 말소까지 해야합니다. 이때도 1만 원 정도의 비용이 필요합니다.
보증금을 지키기 위한 또다른 방법 ‘전세권 설정’에 대해 알아보았습니다. 전세권 설정을 하기 위해서는 임대인의 동의와 협조가 필수적이라 현실적인 어려움이 많은 것이 사실입니다. 따라서 전세 계약 전에는 위험 요소가 없는지 꼭 체크하시고, 전세권 설정 외에도 확정일자와 보증보험 등 보증금을 지키기 위한 다양한 방법을 먼저 시도해 보시길 바랍니다.
