세입자에게 돌려줄 전세금 부족할 땐? '전세보증금 반환대출'

🔎 전세보증금 반환대출이 무엇인가요?

집주인(임대인)이 전세보증금을 반환해 주기 위한 용도로 받는 주택담보대출 상품이에요.

최근 주택 가격 하락에 따른 '역전세난'으로 현금 흐름이 막히게 된 분들은 은행에 갈 수밖에 없는 시기인데요. 세입자를 미처 구하지 못한 상황에서 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 분들에게 희소식이 될 수 있는 '전세보증금 반환대출'에 대해 자세히 설명해 드릴게요.

💡이런 분들에게 꼭 필요한 정보예요!

• 퇴거를 앞둔 임차인에게 보증금을 돌려주려는 분

→ 임차인 퇴거 2개월 전부터 신청 가능해요.

• 임대차 계약이 만료되거나 2년 경과 후 상호 합의에 따라 계약이 해지된 분

→ 계약 만료일이나 계약 해지 전후 3개월 이내 신청 가능해요.

☑️ 전세보증금 반환대출 종류 2가지? 각각 어떻게 다른가요?

전세보증금 반환대출은 크게 ‘세입자 퇴거 조건부 전세반환대출(전세퇴거자금대출)’과 ‘임차보증금 반환자금대출’ 두 가지로 나뉘어요.

☑️ 세입자 퇴거 조건부 전세반환대출(전세퇴거자금대출)

• 대상: 퇴거 예정인 임차인에게 보증금을 반환하려는 임대인이 신청할 수 있어요.

• 신청시기: 임차인이 퇴거하기 2개월 전부터 가능해요.

• 기간: 최대 40년

• 취급은행: 시중은행을 포함한 모든 일반 은행

• 한도: 임차보증금, 주택이 있는 지역의 담보안정비율(LTV*), 총부채원리금상환비율(DSR*), 총부채상환비율(DTI*)에 맞춰 대출 한도가 정해져요. 기존에는 주택 가격이 15억원을 초과하면 신청조차 할 수 없었지만, 올해부터 규제가 해제되면서 초고가 주택을 보유한 임대인도 대출이 가능해졌어요.

*LTV(주택담보대출비율): 금융기관에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율

*DSR(총부채원리금상환비율): 연 소득에서 전체 부채가 차지하는 비중 (주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 원리금 상환액/연간총소득X100)

*DTI(총부채상환비율): 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비중 (주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 이자 상환액/연간총소득X100)

• 중도상환수수료: 1.0~1.4%

• 관련 비용: 일반 주택담보대출과 동일. 추가 비용은 근저당 설정 관련 채권 매입비용 발생

☑️ 임차보증금 반환대출

• 대상: 임대차 계약이 만료됐거나 2년이 경과한 시점에서 임대인과 임차인 간 합의에 따라 계약 해지된 경우, 임대인과 임차인이 함께 은행 영업점을 방문해서 신청할 수 있어요.

• 신청시기: 계약 만료일이나 계약 해지를 전후 3개월 이내여야 가능해요.

• 기간: 최장 2년(대출일로부터 최장 4년 이내 기한연장 가능)

• 취급은행: 국민은행, 기업은행, 하나은행, 수협은행, 광주은행

• 금액: 최대 1억원

• 중도상환수수료: 면제

• 관련 비용: 주택금융신용보증서 보증료 0.5~0.6%

☑️ 이 외에도 알아두면 좋을 꿀팁이 있나요?

• 임차보증금 반환자금대출은 세입자 퇴거 조건부 전세반환대출(전세퇴거자금대출)을 받았는데도 한도가 부족할 때 고려하면 좋아요. 연 6%대 이상 높은 금리를 내야 하는 일반 신용대출에 비해 상환 부담을 덜 수 있으니까요. 게다가 등기부등본에 근저당이 설정되지 않아 5,000만원 이내 차액을 임차인에게 지급하는 경우에도 활용하기 좋아요.

• 세입자 퇴거 조건부 주담대와 임차보증금 반환자금대출 모두 사전에 주택을 추가로 매수하지 않는다는 약정서를 써야 한다는 점에 유의하세요.

• 1주택자이고 주택 시세가 9억원 미만일 경우에는 특례보금자리론을 제일 먼저 고려하세요! 금리가 낮을 뿐만 아니라, DSR 규제를 적용받지 않고 중도상환수수료가 없어 추가 발생 비용을 최대한 줄일 수 있으니까요.

• 다주택자라면 생활안정자금대출을 보증금 반환 용도로 사용할 수 있어요. 기존 한도는 2억원이었지만 지난 3월부터 한도가 풀려 기존 LTV·DTI 한도 내에서 받을 수 있게 됐어요.

• 역전세난 문제가 커지면서 정부가 전세보증금 반환대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)의 한시적 배제를 검토하고 있어요. 단, 전세가율 50% 이하 등으로 대출 상한선을 제시하는 방향으로 추진될 전망이고, 올해 말 또는 내년 상반기 무렵 6개월에서 1년간 한시적으로 적용될 것으로 보여요.

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